田园综合体成功选址,绕不开这6点!

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最近常听到一个问题:“这两年田园热,我有意向和朋友一起流转几千亩来做个农庄,还没有选址,想问下选址时怎么考量?”



1、控制好必赢和城市的距离


休闲农业虽然在农村或郊区,但是服务的城市居民,所以要注意距离目标客户也就是城市的距离。

人在1个小时以上车程会出现不适应,特别是休闲放松的时候。休闲农庄是个一日游产品,很多人去是当天去当天回,如果路上还要花个3个小时,那就不叫休闲了,叫受罪。

所以,一般情况,建议距离城区30分钟车程,最长不要超过1个小时。如果是一线城市也可适当放宽。但有一点要把清楚,那就是“距离城市越远,营销难度越大”。

之前有个学员做有机农场,想着选址距离城市远点,这样能远离污染,后来干不下去了想转型休闲农业,发现距离城区太远,根本没法转型。

交通也是应该考虑的,要根据不同的市场定位选择相应交通条件的土地,例如,亲子农庄的客户以团队为主,一般是大巴车去大巴车回,如果去园区的道路只有3米,就没法做了。相反,很多民宿必赢都在比较偏远的地方,一来需要安静,二来去民宿住宿的都是最少玩两天,第三是住民宿的客户以散客为主,私家车去私家车回,对于道路没有苛刻的要求。



2、100公里范围覆盖人群数量


上文也提到了,休闲农庄是个周边游产品,去你农庄休闲的多是周边的客户。不太可能有外地人飞到你那休闲。

既然是周边游,那就得考虑周边有多少潜在客户,这直接决定了你是否能投资,能投多少。采摘园多见于县城或一般地级市,民宿和庄园多集中在珠三角、长三角、津京冀地区。不同的产业形态需要不同数量的潜在客户来养。

一般来说,100公里范围内能辐射50万城市人口,就可以考虑做。但要注意控制好投资规模和人口规模的关系。



3、当地的人均可支配收入


有人口基数不一定有消费能力。所以,在考虑能覆盖多少人的同时还要考虑这些人的消费能力,可简单理解为“可支配收入”,这个数据可以从国家统计年鉴上查到。

这点也不难理解,北京人口比上海多,但是为什么上海有迪斯尼而北京没有?香港dan丸之地有一个迪斯尼,而西南中心亚洲没有,为什么?人的消费能力占了很大因素,当然,季节因素也有。不可否认的是消费能力是硬伤。

特别是在一些人口净流出的城市和劳动力输出型的城市周边,投资一定要谨慎,你还指望父母出去了,爷爷奶奶带着孙子去你消费吗?




4、注意土地性质



要注意避开基本农田,要注意避开基本农田,要注意避开基本农田!重要的事情说三遍。

国家虽然大力扶持休闲农业和乡村旅游,但是对基本农田的保护力度还是非常严格的。国家又有《基本农田保护法》,国土卫星每年要航拍对比,一旦出现违规,那是必须整改的。别说你当地关系很牛,自上而下的整改令没人会帮你扛。

农用地除了基本农田还有一般耕地和未利用土地。国家也鼓励利用四荒地。



5、自然资源是否丰富


一马平川是非常适合农业生产,但是如果能够有水有山那更能增加休闲农庄的景致,如果实在没有山山水水,也可以通过微地形和植物搭配来增加园区的层次感。

做过休闲农业的都知道,最花钱的不是上必赢,而是基建。如果没有水需要打井,没有电需要拉线,没有山需要堆土,没有绿植需要买树买草皮,没有围墙天然屏障需要围墙…这些才是最花钱的地方。



6、 学会借势


供势也叫抱大腿,大腿就多了,比如大型的著名景区、旅游示范区、产业聚集区、公园等等。这不难理解,建古北水镇花了几十亿,结果古北水镇周边兴起了很多配套产业,民宿、农家乐、亲子园等等;周庄附近刚开业了一个乡伴绿乐园,这样的例子有很多。

借势的好处有很多,比如,政府配套健全,水电路网都不是问题;再如,产业聚集效应,古北水镇在全国打了很多广告,把人引进来消费的同时也引到了民宿、农家乐、亲子园里。

总结:选址就是盖楼基,楼基不牢,楼盖不高;选址在某种程度上决定了农庄未来的盈利天花板。

田园综合体——乡村发展新时代

田园综合体作为休闲农业、乡村旅游的创新业态,是城乡一体化发展、农业综合开发、农村综合改革的一种新模式和新路径,以农民合作社为主要载体,让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体,这个概念和模式在2017年中央一号文件首次提出。原文如下:支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。


田园综合体国家相关政策




田园综合体的转变




解读田园综合体





田园综合体链式结构




·供需链——核心链

一切谋划的前提都是供需!尊重市场的基本规律。

基于农业的土地供给、气候供给、产品供给、政策供给、人才供给等软硬件资源的提供;

市场的预测,形成交易的可能性;

·利益链——根本

供需关系的长久发展,协调五个主体关系,实现五大必赢主体之间核心利益诉求的可持续发展关系永久平衡!

·执行链——统筹谋划

统筹谋划就是把一系列初级想法变成商业模式。

·产品链——核心吸引力

包括农业产品、旅游产品、文化产品、健康产品、体育产品和生态产品等。

·产业链——农业+产业

包括农业本身、农业+旅游、农业+文化、农业+健康、农业+体育、农业+生态等产业。

·效益链——五位一体

包括经济效益、政治效益、生态效益、文化效益、社会效益。


我院解读


我院认为田园综合体是集企业和地方合作的方式,在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营,形成的是一个新的社区与生活方式,是企业参与、农业+文旅+居住的综合发展模式。田园综合体依托于新田园主义,鼓励城乡互动与乡村消费创新,最终实现新型城镇化和城乡一体化的目标。

以产业为基础:田园综合体以农业为基础性产业,企业承接农业,以农业产业园区发展的方法提升农业产业,尤其是现代农业,形成当地社会的基础性产业。

以文化为灵魂:田园综合体赋予了当地风土民情、乡规民约、民俗演艺等新的活力,让人们体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪的同时,真正做到心灵上的返璞归真。

以体验为活力:将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售,让城市居民身临其境体验农业、农事,满足愉悦身心的需求,形成新业态。

创新乡村消费:旅游业可作为驱动性的产业选择,带动乡村社会经济的发展,一定程度地弥合城乡之间的差距。而解决物质水平差距的办法,是创造城市人的乡村消费。

城乡互动:田园综合体正是一种实现城市与乡村互动的新型商业模式。

21世纪,我们见证了欧美、日本的美丽小镇,它的成长经历了百年的积淀。中国的乡村现代化,在现在的物质和文化的现实差距下,由乡村自行发展,要想呈现好的发展局面,有很大的局限。因为它不能自动具备人才、资金、组织模式等良好的发展因子,所以我们看到了非常多的乡村社会在无序、无力和分散的思想下,在竭泽而渔中走向凋敝。从我们目前的环境来看,我们主张尝试用一种恰当的方法论经历这个过程。探讨在当前环境下,用十年八年或更多的时间,让企业和金融机构有机会参与,联合政府和村民组织,以整体规划、开发、运营的方式参与乡村经济社会的发展。

人们之所以能够积极快乐地生活在一起,是因为他们参与共建着一种价值观,这个价值观,正是在这个人本主义思想复兴的时代人们的共同追求。田园综合体正是将人与自己、人与他人、人与自然、人与未来的关系,表现为"发现自己、分享快乐、触摸自然、播种未来"的图景,在这幅画卷上,充满着阳光的色彩。

总而言之,田园综合体的提出,无疑是乡村发展的创新新时代。